Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich nicht nur auf eine Preiskurve oder ein Transaktionsvolumen reduzieren. Zwei weniger sichtbare Parameter mischen die Karten neu: die Reform der Berechnung des DPE, die für Januar 2027 vorgesehen ist, und die Verschärfung von MaPrimeRénov’ seit September 2026. Diese regulatorischen Anpassungen beeinflussen direkt den Mietwert und die Wiederverkaufsfähigkeit von Hunderttausenden von Wohnungen.
Die Messung ihrer Auswirkungen ermöglicht es, die wahren Wendepunkte des Marktes zu verstehen.
Reform des DPE 2027: Auswirkungen auf den Mietmarkt und die Preise
Eine Verordnung, die am 26. August 2026 im Amtsblatt veröffentlicht wurde, sieht vor, den Umrechnungsfaktor von Elektrizität in Primärenergie von 1,9 auf 1,7 ab dem 1. Januar 2027 zu senken. Diese technische Änderung hat eine direkte Konsequenz: Wohnungen, die mit Elektrizität beheizt werden, könnten ihre Energieeffizienzklasse verbessern, ohne dass eine einzige Wand isoliert wird.
Nach Schätzungen von MoneyVox könnten etwa 300.000 Hauptwohnsitze aus den Klassen F oder G herausfallen. Ein erheblicher Teil betrifft den privaten Mietmarkt, was bedeutet, dass Immobilien, die heute als energetische Durchlässe gelten, wieder vermietbar werden könnten.
Um Immobilieninformationen auf Buzz du moment zu verfolgen, ist diese Art von regulatorischen Daten ein Frühindikator für die Bewegungen des Mietangebots in den kommenden Monaten.
Der rechtliche Zeitplan bleibt jedoch bestehen. Wohnungen der Klasse F werden ab 2028 zur Vermietung verboten, die der Klasse E ab 2034. Die Reform des Koeffizienten hebt diese Fristen nicht auf: Sie verschiebt vorübergehend bestimmte Immobilien von einer Kategorie in die andere.
| Parameter | Vor der Reform (2026) | Nach der Reform (2027) |
|---|---|---|
| Koeffizient Primärenergie Elektrizität | 1,9 | 1,7 |
| Potenziell umklassifizierte Wohnungen außerhalb F/G | – | Etwa 300.000 |
| Vermietungsverbot Klasse G | Gültig seit 2025 | Beibehalten |
| Vermietungsverbot Klasse F | Geplant 2028 | Unverändert |
| Kosten der DPE-Aktualisierung | – | Kostenlos über das DPE-Audit-Observatorium der Ademe |
MaPrimeRénov’ September 2026: Die gestrichenen Zuschüsse und ihre Folgen
Der Dekret Nr. 2026-822 vom 25. August 2026, der für Anträge gilt, die ab dem 1. September eingereicht werden, hat mehrere Pauschalen im MaPrimeRénov’-Programm gestrichen. Die betroffenen Arbeiten umfassen bestimmte Bereiche der Isolierung, Belüftung und Heizungsanlagen.
Diese Verschärfung schafft eine Kluft zwischen zwei Kategorien von Eigentümern:
- Diejenigen, die ihren Antrag vor September 2026 eingereicht haben, profitieren weiterhin von den alten Pauschalen, mit einer breiteren Kostenübernahme für individuelle Arbeiten
- Diejenigen, die ab September einreichen, müssen umfassende Renovierungen durchführen, um Zugang zu signifikanten Zuschüssen zu erhalten, was die Einstiegskosten erhöht
- Vermieter in angespannten Gebieten stehen vor einer Entscheidung: teurer renovieren oder auf die DPE-Neuklassifizierung von 2027 für elektrisch beheizte Immobilien warten
Das gleiche System verlängert den Zugang zum begleiteten Programm bis zum 31. Dezember 2027. Umfassende Renovierungen bleiben also gefördert, aber isolierte Maßnahmen verlieren ihre Finanzierung. Für einen Eigentümer, der nur seine Heizung oder die Dämmung seines Dachbodens ändern wollte, ändert sich die wirtschaftliche Berechnung radikal.
Immobilientransaktionen 2026: echte Erholung, aber noch begrenztes Volumen
Der Markt zeigt messbare Anzeichen einer Erholung. Das Verkaufsvolumen steigt im Vergleich zum Tiefpunkt von 2024, bleibt aber deutlich unter den Rekordniveaus der letzten Jahre.
Die Käufer kehren mit unterschiedlichen Verhaltensweisen zurück: längere Überlegungsfristen, systematische Verhandlungen, verstärkte Aufmerksamkeit auf die Energieeffizienzklasse.
Unterschiede zwischen Alt und Neu
Im Altbau ist die Erholung schrittweise und wird von den Metropolen getragen. Einige Märkte befinden sich noch in der Anpassungsphase bei den Preisen, während andere eine dynamischere Entwicklung erfahren.
Im Neubau ist die Situation angespannter. Der Bau hat nach zwei Krisenjahren Schwierigkeiten, wieder in Gang zu kommen, und die Bauvolumina bleiben niedrig.
Immobilienkreditzinsen und Kaufkraft: ein fragiles Gleichgewicht
Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Vergleich zum Höchststand von 2023-2024 verbessert. Diese Entspannung hat es einem Teil der Käufer ermöglicht, wieder auf den Markt zurückzukehren.
Das sich abzeichnende Szenario ist das eines aktiven Marktes ohne Preisüberhitzung. Die Käufer haben eine höhere Kreditaufnahmefähigkeit als 2024, aber eine niedrigere als in der Zeit von 2019-2021. Dieses Zwischenfenster erklärt, warum Verkäufer, die ihre Immobilie zum fairen Preis anbieten, Käufer finden.
Die Energieeffizienz des Wohnraums spielt nun direkt eine Rolle in der finanziellen Berechnung. Eine Immobilie der Klasse A oder B wird weniger verhandelt und schneller verkauft. Eine Immobilie der Klasse F ohne Aussicht auf eine DPE-Neuklassifizierung erfährt einen Abschlag, der zu den Kosten der erforderlichen Arbeiten hinzukommt.
Der französische Immobilienmarkt Ende 2026 strukturiert sich um zwei Bruchlinien. Die erste trennt die energetisch effizienten Immobilien von den anderen, mit direktem Einfluss auf die Preise und die Verkaufszeiten.
Die zweite steht den Gebieten gegenüber, in denen das Mietangebot durch die DPE-Reform steigen könnte, und den Gebieten, in denen die Knappheit anhält. Die zu beobachtende Kennzahl bleibt der DPE-Koeffizient am 1. Januar 2027: Seine Anwendung wird bestätigen oder nicht, ob 300.000 Wohnungen auf den Mietmarkt zurückkehren.
