El mercado inmobiliario francés en 2026 no se resume a una curva de precios o un volumen de transacciones. Dos parámetros menos visibles redistribuyen las cartas: la reforma del cálculo del DPE prevista para enero de 2027 y el endurecimiento de MaPrimeRénov’ desde septiembre de 2026. Estos ajustes regulatorios modifican directamente el valor locativo y la capacidad de reventa de cientos de miles de viviendas.
Medir su alcance permite entender dónde se encuentran los verdaderos puntos de inflexión del mercado.
Reforma del DPE 2027: efecto sobre el parque de alquiler y los precios
Un decreto publicado en el Diario Oficial el 26 de agosto de 2026 prevé reducir el coeficiente de conversión de la electricidad en energía primaria de 1,9 a 1,7 a partir del 1 de enero de 2027. Este cambio técnico tiene una consecuencia directa: las viviendas calefaccionadas con electricidad podrían ver mejorar su etiqueta energética sin que se aísle ni un solo muro.
Según las estimaciones reportadas por MoneyVox, aproximadamente 300 000 residencias principales podrían salir de las clases F o G. Una parte significativa corresponde al parque de alquiler privado, lo que significa que bienes hoy considerados como pasivos térmicos volverían a ser alquilables.
Para seguir las noticias inmobiliarias en Buzz du moment, este tipo de dato regulatorio es un indicador adelantado de los movimientos de la oferta de alquiler en los próximos meses.
El calendario legal sigue en pie. Las viviendas clasificadas como F estarán prohibidas para alquiler a partir de 2028, y las clasificadas como E a partir de 2034. La reforma del coeficiente no elimina estos plazos: desplaza temporalmente ciertos bienes de una categoría a otra.
| Parámetro | Antes de la reforma (2026) | Después de la reforma (2027) |
|---|---|---|
| Coeficiente energía primaria electricidad | 1,9 | 1,7 |
| Viviendas potencialmente reclasificadas fuera de F/G | – | Aproximadamente 300 000 |
| Prohibición de alquiler clase G | En vigor desde 2025 | Mantenida |
| Prohibición de alquiler clase F | Prevista 2028 | Inalterada |
| Costo de la actualización DPE | – | Gratuito a través del Observatorio DPE-Audit de la Ademe |
MaPrimeRénov’ septiembre 2026: las ayudas eliminadas y sus consecuencias
El decreto n° 2026-822 del 25 de agosto de 2026, aplicable a las solicitudes presentadas a partir del 1 de septiembre, ha eliminado varios forfaits del recorrido MaPrimeRénov’ por gesto. Los trabajos afectados incluyen ciertos ítems de aislamiento, ventilación y equipos de calefacción.
Este endurecimiento crea una brecha entre dos categorías de propietarios:
- Los que han presentado su expediente antes de septiembre de 2026 todavía se benefician de los antiguos forfaits, con una cobertura más amplia de los trabajos individuales
- Los que presentan a partir de septiembre deben pasar por renovaciones globales para acceder a ayudas significativas, lo que aumenta el costo de entrada
- Los propietarios arrendadores en zona tensa se enfrentan a un arbitraje: renovar a un costo más alto o esperar la reclasificación DPE de 2027 para los bienes calefaccionados con electricidad
El mismo dispositivo prolonga el acceso al recorrido acompañado hasta el 31 de diciembre de 2027. Las renovaciones globales siguen siendo ayudadas, pero los gestos aislados pierden su financiación. Para un propietario que contemplaba cambiar únicamente su caldera o aislar sus áticos, el cálculo económico cambia radicalmente.
Transacciones inmobiliarias 2026: recuperación real pero volumen aún limitado
El mercado muestra signos de recuperación medibles. El volumen de ventas avanza respecto al punto más bajo de 2024, pero sigue muy por debajo de los niveles récord observados en los últimos años.
Los compradores regresan con comportamientos diferentes: plazos de reflexión más largos, negociación sistemática, mayor atención a la etiqueta energética.
Diferencias entre lo antiguo y lo nuevo
En el sector antiguo, la recuperación es progresiva y está impulsada por las metrópolis. Algunos mercados siguen en fase de ajuste de precios, mientras que otros recuperan una dinámica más sostenida.
En el nuevo, la situación es más tensa. La construcción tiene dificultades para reactivarse tras dos años de crisis, y los volúmenes de nuevas construcciones siguen siendo bajos.
Tasa de crédito hipotecario y capacidad de compra: un equilibrio frágil
Las condiciones de financiación han mejorado respecto al pico de 2023-2024. Este alivio ha permitido que una parte de los compradores regrese al mercado.
El escenario que se perfila es el de un mercado activo sin un aumento desmedido de los precios. Los compradores tienen una capacidad de préstamo superior a la de 2024, pero inferior a la del período 2019-2021. Esta ventana intermedia explica por qué los vendedores que posicionan su bien al precio justo encuentran comprador.
El rendimiento energético de la vivienda pesa ahora directamente en la ecuación financiera. Un bien clasificado como A o B se negocia menos, se vende más rápido. Un bien clasificado como F sin perspectiva de reclasificación DPE sufre una depreciación que se suma al costo de los trabajos obligatorios.
El mercado inmobiliario francés a finales de 2026 se estructura en torno a dos líneas de fractura. La primera separa los bienes energéticamente eficientes de los demás, con un impacto directo en los precios y los plazos de venta.
La segunda opone las zonas donde la oferta de alquiler podría aumentar gracias a la reforma del DPE a los territorios donde persiste la escasez. El dato a vigilar sigue siendo el coeficiente DPE al 1 de enero de 2027: su aplicación confirmará o no el regreso de 300 000 viviendas al mercado de alquiler.
