Le marché immobilier français en 2026 ne se résume pas à une courbe de prix ou un volume de transactions. Deux paramètres moins visibles redistribuent les cartes : la réforme du calcul du DPE prévue pour janvier 2027 et le resserrement de MaPrimeRénov’ depuis septembre 2026. Ces ajustements réglementaires modifient directement la valeur locative et la capacité de revente de centaines de milliers de logements.
Mesurer leur portée permet de comprendre où se situent les vrais points de bascule du marché.
Réforme du DPE 2027 : effet sur le parc locatif et les prix
Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2026 prévoit d’abaisser le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire de 1,9 à 1,7 dès le 1er janvier 2027. Ce changement technique a une conséquence directe : des logements chauffés à l’électricité pourraient voir leur étiquette énergétique s’améliorer sans qu’un seul mur soit isolé.
Selon les estimations rapportées par MoneyVox, environ 300 000 résidences principales pourraient sortir des classes F ou G. Une part significative concerne le parc locatif privé, ce qui signifie que des biens aujourd’hui considérés comme passoires thermiques redeviendraient louables.
Pour suivre les infos immobilières sur Buzz du moment, ce type de donnée réglementaire est un indicateur avancé des mouvements de l’offre locative dans les mois à venir.
Le calendrier légal reste néanmoins en place. Les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028, ceux classés E à partir de 2034. La réforme du coefficient ne supprime pas ces échéances : elle déplace temporairement certains biens d’une catégorie à l’autre.
| Paramètre | Avant réforme (2026) | Après réforme (2027) |
|---|---|---|
| Coefficient énergie primaire électricité | 1,9 | 1,7 |
| Logements potentiellement reclassés hors F/G | – | Environ 300 000 |
| Interdiction location classe G | En vigueur depuis 2025 | Maintenue |
| Interdiction location classe F | Prévue 2028 | Inchangée |
| Coût de l’actualisation DPE | – | Gratuit via Observatoire DPE-Audit de l’Ademe |
MaPrimeRénov’ septembre 2026 : les aides supprimées et leurs conséquences
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, applicable aux demandes déposées à partir du 1er septembre, a supprimé plusieurs forfaits du parcours MaPrimeRénov’ par geste. Les travaux concernés incluent certains postes d’isolation, de ventilation et d’équipements de chauffage.
Ce resserrement crée un écart entre deux catégories de propriétaires :
- Ceux qui ont déposé leur dossier avant septembre 2026 bénéficient encore des anciens forfaits, avec une prise en charge plus large des travaux individuels
- Ceux qui déposent à partir de septembre doivent passer par des rénovations globales pour accéder à des aides significatives, ce qui augmente le ticket d’entrée
- Les propriétaires bailleurs en zone tendue se retrouvent face à un arbitrage : rénover à coût plus élevé ou attendre la reclassification DPE de 2027 pour les biens chauffés à l’électricité
Le même dispositif prolonge l’accès au parcours accompagné jusqu’au 31 décembre 2027. Les rénovations globales restent donc aidées, mais les gestes isolés perdent leur financement. Pour un propriétaire qui envisageait de changer uniquement sa chaudière ou d’isoler ses combles, le calcul économique change radicalement.
Transactions immobilières 2026 : reprise réelle mais volume encore limité
Le marché affiche des signes de redressement mesurables. Le volume de ventes progresse par rapport au point bas de 2024, mais reste bien en dessous des niveaux records observés ces dernières années.
Les acheteurs reviennent avec des comportements différents : délais de réflexion plus longs, négociation systématique, attention accrue à l’étiquette énergétique.
Écarts entre l’ancien et le neuf
Dans l’ancien, la reprise est progressive et tirée par les métropoles. Certains marchés restent en phase d’ajustement sur les prix, tandis que d’autres retrouvent une dynamique plus soutenue.
Dans le neuf, la situation est plus tendue. La construction peine à repartir après deux années de crise, et les volumes de mises en chantier restent faibles.
Taux de crédit immobilier et capacité d’achat : un équilibre fragile
Les conditions de financement se sont améliorées par rapport au pic de 2023-2024. Cette détente a permis à une partie des acheteurs de revenir sur le marché.
Le scénario qui se dessine est celui d’un marché actif sans emballement des prix. Les acquéreurs disposent d’une capacité d’emprunt supérieure à celle de 2024, mais inférieure à celle de la période 2019-2021. Cette fenêtre intermédiaire explique pourquoi les vendeurs qui positionnent leur bien au juste prix trouvent preneur.
La performance énergétique du logement pèse désormais directement dans l’équation financière. Un bien classé A ou B se négocie moins, se vend plus vite. Un bien classé F sans perspective de reclassification DPE subit une décote qui s’ajoute au coût des travaux obligatoires.
Le marché immobilier français de fin 2026 se structure autour de deux lignes de fracture. La première sépare les biens énergétiquement performants des autres, avec un impact direct sur les prix et les délais de vente.
La seconde oppose les zones où l’offre locative pourrait augmenter grâce à la réforme du DPE aux territoires où la pénurie persiste. La donnée à surveiller reste le coefficient DPE au 1er janvier 2027 : son application confirmera ou non le retour de 300 000 logements sur le marché locatif.
