O mercado imobiliário francês em 2026 não se resume a uma curva de preços ou a um volume de transações. Dois parâmetros menos visíveis redistribuem as cartas: a reforma do cálculo do DPE prevista para janeiro de 2027 e o aperto do MaPrimeRénov’ desde setembro de 2026. Esses ajustes regulatórios modificam diretamente o valor locativo e a capacidade de revenda de centenas de milhares de imóveis.
Medir seu alcance permite entender onde estão os verdadeiros pontos de inflexão do mercado.
Reforma do DPE 2027: efeito sobre o parque locativo e os preços
Um decreto publicado no Jornal oficial em 26 de agosto de 2026 prevê a redução do coeficiente de conversão da eletricidade em energia primária de 1,9 para 1,7 a partir de 1º de janeiro de 2027. Essa mudança técnica tem uma consequência direta: imóveis aquecidos a eletricidade podem ver sua etiqueta energética melhorar sem que uma única parede seja isolada.
Segundo as estimativas relatadas pela MoneyVox, cerca de 300 000 residências principais podem sair das classes F ou G. Uma parte significativa diz respeito ao parque locativo privado, o que significa que bens hoje considerados como passivos térmicos voltariam a ser alugáveis.
Para acompanhar as informações imobiliárias no Buzz du moment, esse tipo de dado regulatório é um indicador avançado dos movimentos da oferta locativa nos próximos meses.
O calendário legal permanece, no entanto, em vigor. Os imóveis classificados como F serão proibidos para locação a partir de 2028, e os classificados como E a partir de 2034. A reforma do coeficiente não elimina esses prazos: ela desloca temporariamente alguns bens de uma categoria para outra.
| Parâmetro | Antes da reforma (2026) | Após a reforma (2027) |
|---|---|---|
| Coeficiente energia primária eletricidade | 1,9 | 1,7 |
| Imóveis potencialmente reclassificados fora de F/G | – | Cerca de 300 000 |
| Proibição de locação classe G | Em vigor desde 2025 | Mantida |
| Proibição de locação classe F | Prevista para 2028 | Inalterada |
| Custo da atualização DPE | – | Gratuito via Observatório DPE-Audit da Ademe |
MaPrimeRénov’ setembro 2026: as ajudas removidas e suas consequências
O decreto n° 2026-822 de 25 de agosto de 2026, aplicável aos pedidos apresentados a partir de 1º de setembro, removeu vários pacotes do percurso MaPrimeRénov’ por gesto. Os trabalhos afetados incluem alguns itens de isolamento, ventilação e equipamentos de aquecimento.
Esse aperto cria um desvio entre duas categorias de proprietários:
- Aqueles que apresentaram seu dossiê antes de setembro de 2026 ainda se beneficiam dos antigos pacotes, com uma cobertura mais ampla dos trabalhos individuais
- Aqueles que apresentam a partir de setembro devem passar por renovações globais para acessar ajudas significativas, o que aumenta o custo de entrada
- Os proprietários locadores em áreas tensionadas enfrentam uma arbitragem: renovar a um custo mais alto ou esperar a reclassificação DPE de 2027 para os bens aquecidos a eletricidade
O mesmo dispositivo prolonga o acesso ao percurso acompanhado até 31 de dezembro de 2027. As renovações globais permanecem, portanto, ajudadas, mas os gestos isolados perdem seu financiamento. Para um proprietário que considerava trocar apenas sua caldeira ou isolar seus sótãos, o cálculo econômico muda radicalmente.
Transações imobiliárias 2026: recuperação real, mas volume ainda limitado
O mercado apresenta sinais de recuperação mensuráveis. O volume de vendas avança em relação ao ponto mais baixo de 2024, mas permanece bem abaixo dos níveis recordes observados nos últimos anos.
Os compradores estão voltando com comportamentos diferentes: prazos de reflexão mais longos, negociação sistemática, atenção aumentada à etiqueta energética.
Diferenças entre o antigo e o novo
No antigo, a recuperação é progressiva e impulsionada pelas metrópoles. Alguns mercados permanecem em fase de ajuste nos preços, enquanto outros recuperam uma dinâmica mais sustentada.
No novo, a situação é mais tensa. A construção tem dificuldade em retomar após dois anos de crise, e os volumes de lançamentos permanecem baixos.
Taxa de crédito imobiliário e capacidade de compra: um equilíbrio frágil
As condições de financiamento melhoraram em relação ao pico de 2023-2024. Essa diminuição permitiu que uma parte dos compradores retornasse ao mercado.
O cenário que se desenha é o de um mercado ativo sem uma explosão de preços. Os compradores têm uma capacidade de empréstimo superior à de 2024, mas inferior à do período de 2019-2021. Essa janela intermediária explica por que os vendedores que posicionam seu bem pelo preço justo encontram compradores.
A performance energética do imóvel pesa agora diretamente na equação financeira. Um bem classificado como A ou B é negociado por menos, vendido mais rapidamente. Um bem classificado como F sem perspectiva de reclassificação DPE sofre uma desvalorização que se soma ao custo das obras obrigatórias.
O mercado imobiliário francês no final de 2026 se estrutura em torno de duas linhas de fratura. A primeira separa os bens energeticamente eficientes dos outros, com um impacto direto nos preços e nos prazos de venda.
A segunda opõe as áreas onde a oferta locativa pode aumentar graças à reforma do DPE aos territórios onde a escassez persiste. A informação a ser monitorada continua sendo o coeficiente DPE em 1º de janeiro de 2027: sua aplicação confirmará ou não o retorno de 300 000 imóveis ao mercado locativo.
