Il mercato immobiliare francese nel 2026 non si riassume a una curva di prezzi o a un volume di transazioni. Due parametri meno visibili ridistribuiscono le carte: la riforma del calcolo del DPE prevista per gennaio 2027 e il restringimento di MaPrimeRénov’ da settembre 2026. Questi aggiustamenti normativi modificano direttamente il valore locativo e la capacità di rivendita di centinaia di migliaia di abitazioni.
Misurare il loro impatto permette di comprendere dove si trovano i veri punti di svolta del mercato.
Riforma del DPE 2027: effetto sul parco locativo e sui prezzi
Un decreto pubblicato nella Gazzetta ufficiale il 26 agosto 2026 prevede di abbassare il coefficiente di conversione dell’elettricità in energia primaria da 1,9 a 1,7 a partire dal 1° gennaio 2027. Questo cambiamento tecnico ha una conseguenza diretta: gli alloggi riscaldati con elettricità potrebbero vedere migliorare la loro etichetta energetica senza che un solo muro venga isolato.
Secondo le stime riportate da MoneyVox, circa 300 000 abitazioni principali potrebbero uscire dalle classi F o G. Una parte significativa riguarda il parco locativo privato, il che significa che beni oggi considerati come “passivi energetici” tornerebbero ad essere affittabili.
Per seguire le notizie immobiliari su Buzz du moment, questo tipo di dato normativo è un indicatore anticipato dei movimenti dell’offerta locativa nei prossimi mesi.
Il calendario legale rimane comunque in vigore. Gli alloggi classificati F saranno vietati in affitto a partire dal 2028, quelli classificati E a partire dal 2034. La riforma del coefficiente non elimina queste scadenze: sposta temporaneamente alcuni beni da una categoria all’altra.
| Parametro | Prima della riforma (2026) | Dopo la riforma (2027) |
|---|---|---|
| Coefficiente energia primaria elettricità | 1,9 | 1,7 |
| Alloggi potenzialmente riclassificati fuori F/G | – | Circa 300 000 |
| Divieto di affitto classe G | In vigore dal 2025 | Mantenuto |
| Divieto di affitto classe F | Previsto 2028 | Invariato |
| Costo dell’aggiornamento DPE | – | Gratuito tramite Osservatorio DPE-Audit dell’Ademe |
MaPrimeRénov’ settembre 2026: aiuti eliminati e loro conseguenze
Il decreto n° 2026-822 del 25 agosto 2026, applicabile alle domande presentate a partire dal 1° settembre, ha eliminato diversi forfait dal percorso MaPrimeRénov’ per gesto. I lavori interessati includono alcune voci di isolamento, ventilazione e attrezzature di riscaldamento.
Questo restringimento crea un divario tra due categorie di proprietari:
- Coloro che hanno presentato il loro dossier prima di settembre 2026 beneficiano ancora dei vecchi forfait, con una copertura più ampia dei lavori individuali
- Coloro che presentano a partire da settembre devono passare attraverso ristrutturazioni globali per accedere a aiuti significativi, il che aumenta il ticket d’ingresso
- I proprietari locatori in zona tesa si trovano di fronte a un arbitraggio: ristrutturare a costo più elevato o aspettare la riclassificazione DPE del 2027 per i beni riscaldati con elettricità
Lo stesso dispositivo prolunga l’accesso al percorso accompagnato fino al 31 dicembre 2027. Le ristrutturazioni globali rimangono quindi finanziate, ma i gesti isolati perdono il loro finanziamento. Per un proprietario che intendeva cambiare solo la caldaia o isolare le soffitte, il calcolo economico cambia radicalmente.
Transazioni immobiliari 2026: ripresa reale ma volume ancora limitato
Il mercato mostra segni di ripresa misurabili. Il volume delle vendite progredisce rispetto al punto più basso del 2024, ma rimane ben al di sotto dei livelli record osservati negli ultimi anni.
Gli acquirenti tornano con comportamenti diversi: tempi di riflessione più lunghi, negoziazione sistematica, attenzione accresciuta all’etichetta energetica.
Disparità tra l’usato e il nuovo
Nell’usato, la ripresa è progressiva e trainata dalle metropoli. Alcuni mercati rimangono in fase di aggiustamento sui prezzi, mentre altri ritrovano una dinamica più sostenuta.
Nel nuovo, la situazione è più tesa. La costruzione fatica a ripartire dopo due anni di crisi, e i volumi di nuove costruzioni rimangono bassi.
Tasso di interesse sui mutui e capacità d’acquisto: un equilibrio fragile
Le condizioni di finanziamento sono migliorate rispetto al picco del 2023-2024. Questa distensione ha permesso a una parte degli acquirenti di tornare sul mercato.
Lo scenario che si delinea è quello di un mercato attivo senza un’impennata dei prezzi. Gli acquirenti dispongono di una capacità di prestito superiore a quella del 2024, ma inferiore a quella del periodo 2019-2021. Questa finestra intermedia spiega perché i venditori che posizionano il loro bene al giusto prezzo trovano acquirenti.
La prestazione energetica dell’abitazione pesa ora direttamente nell’equazione finanziaria. Un bene classificato A o B si negozia meno, si vende più velocemente. Un bene classificato F senza prospettiva di riclassificazione DPE subisce una decurtazione che si aggiunge al costo dei lavori obbligatori.
Il mercato immobiliare francese di fine 2026 si struttura attorno a due linee di frattura. La prima separa i beni energeticamente performanti dagli altri, con un impatto diretto sui prezzi e sui tempi di vendita.
La seconda oppone le zone in cui l’offerta locativa potrebbe aumentare grazie alla riforma del DPE ai territori in cui la carenza persiste. Il dato da monitorare rimane il coefficiente DPE al 1° gennaio 2027: la sua applicazione confermerà o meno il ritorno di 300 000 alloggi sul mercato locativo.
