De Franse vastgoedmarkt in 2026 is niet alleen een kwestie van prijsontwikkeling of transactievolume. Twee minder zichtbare parameters herschikken de kaarten: de hervorming van de berekening van het DPE die voor januari 2027 is gepland en de verstrenging van MaPrimeRénov’ sinds september 2026. Deze regelgevende aanpassingen beïnvloeden direct de huurwaarde en de verkoopcapaciteit van honderden duizenden woningen.
Het meten van hun impact maakt het mogelijk te begrijpen waar de echte kantelpunten van de markt zich bevinden.
Hervorming van het DPE 2027: effect op de huurmarkt en prijzen
Een besluit gepubliceerd in het Staatsblad op 26 augustus 2026 voorziet in een verlaging van de conversiefactor van elektriciteit naar primaire energie van 1,9 naar 1,7 vanaf 1 januari 2027. Deze technische wijziging heeft een directe consequentie: woningen die elektrisch verwarmd worden, kunnen hun energie-label verbeteren zonder dat er ook maar één muur is geïsoleerd.
Volgens de schattingen van MoneyVox zouden ongeveer 300.000 hoofdverblijven uit de klassen F of G kunnen komen. Een aanzienlijk deel betreft de particuliere huurmarkt, wat betekent dat panden die vandaag de dag als energieverslinders worden beschouwd, weer verhuurbaar zouden worden.
Om de vastgoednieuws op Buzz du moment te volgen, is dit soort regelgevende data een voorteken van de bewegingen op de huurmarkt in de komende maanden.
De wettelijke termijn blijft echter van kracht. Woningen die in klasse F zijn ingedeeld, zullen vanaf 2028 niet meer verhuurd mogen worden, en die in klasse E vanaf 2034. De hervorming van de coëfficiënt verwijdert deze deadlines niet: het verplaatst tijdelijk bepaalde panden van de ene categorie naar de andere.
| Parameter | Voor hervorming (2026) | Na hervorming (2027) |
|---|---|---|
| Coëfficiënt primaire energie elektriciteit | 1,9 | 1,7 |
| Woningen die mogelijk heringedeeld worden buiten F/G | – | Ongeveer 300.000 |
| Verhuurverbod klasse G | In werking sinds 2025 | Blijft van kracht |
| Verhuurverbod klasse F | Gepland 2028 | Ongewijzigd |
| Kosten voor actualisatie DPE | – | Gratis via Observatoire DPE-Audit van de Ademe |
MaPrimeRénov’ september 2026: de geschrapte subsidies en hun gevolgen
Het decreet nr. 2026-822 van 25 augustus 2026, van toepassing op aanvragen ingediend vanaf 1 september, heeft verschillende forfaits uit het MaPrimeRénov’-traject geschrapt. De betrokken werkzaamheden omvatten bepaalde isolatie-, ventilatie- en verwarmingsinstallaties.
Deze verstrenging creëert een kloof tussen twee categorieën van eigenaren:
- Diegenen die hun dossier voor september 2026 hebben ingediend, profiteren nog van de oude forfaits, met een bredere dekking van individuele werkzaamheden
- Diegenen die vanaf september indienen, moeten door middel van globale renovaties toegang krijgen tot significante subsidies, wat de instapkosten verhoogt
- Verhuurde eigenaren in een krappe zone staan voor een afweging: renoveren tegen hogere kosten of wachten op de herindeling van het DPE in 2027 voor panden die elektrisch verwarmd worden
Hetzelfde systeem verlengt de toegang tot het begeleide traject tot 31 december 2027. De globale renovaties blijven dus gesubsidieerd, maar de geïsoleerde maatregelen verliezen hun financiering. Voor een eigenaar die alleen zijn ketel wilde vervangen of zijn zolder wilde isoleren, verandert de economische berekening radicaal.
Vastgoedtransacties 2026: echte heropleving maar volume nog beperkt
De markt vertoont meetbare tekenen van herstel. Het verkoopvolume stijgt ten opzichte van het dieptepunt van 2024, maar blijft ver onder de recordniveaus van de afgelopen jaren.
Kopers komen terug met ander gedrag: langere bedenktijden, systematische onderhandeling, verhoogde aandacht voor het energie-label.
Verschillen tussen oud en nieuw
In de bestaande markt is het herstel geleidelijk en wordt het aangedreven door de metropolen. Sommige markten bevinden zich nog in een aanpassingsfase wat betreft prijzen, terwijl andere een meer dynamische ontwikkeling terugvinden.
In de nieuwbouw is de situatie gespannener. De bouwsector heeft moeite om weer op gang te komen na twee jaar van crisis, en de volumes van de nieuwbouw blijven laag.
Hypotheekrente en koopkracht: een fragiele balans
De financieringsvoorwaarden zijn verbeterd ten opzichte van de piek van 2023-2024. Deze ontspanning heeft een deel van de kopers in staat gesteld om terug te keren naar de markt.
Het scenario dat zich aandient, is dat van een actieve markt zonder prijsopdrijving. De kopers hebben een leencapaciteit die hoger is dan die van 2024, maar lager dan die van de periode 2019-2021. Dit tussenliggende venster verklaart waarom verkopers die hun pand tegen de juiste prijs aanbieden, kopers vinden.
De energieprestaties van de woning wegen nu direct mee in de financiële vergelijking. Een pand in klasse A of B wordt minder onderhandeld en verkoopt sneller. Een pand in klasse F zonder uitzicht op herindeling van het DPE ondervindt een korting die bovenop de kosten van verplichte werkzaamheden komt.
De Franse vastgoedmarkt aan het einde van 2026 structureert zich rond twee breuklijnen. De eerste scheidt de energiezuinige panden van de andere, met een directe impact op de prijzen en de verkooptermijnen.
De tweede staat tegenover de gebieden waar het huur aanbod zou kunnen toenemen door de hervorming van het DPE en de gebieden waar de schaarste aanhoudt. De data om in de gaten te houden blijft de DPE-coëfficiënt op 1 januari 2027: de toepassing ervan zal bevestigen of niet dat 300.000 woningen terugkeren naar de huurmarkt.
